|
2006-04-25
Исламская
ипотека: аренда vs процент
По разным подсчетам, в
России проживает от 10 до 20 миллионов мусульман. Далеко
не все из них последовательно исполняют все предписанные
исламом обряды. По мнению заместителя директора
Санкт-Петербургского филиала Института востоковедения
РАН Станислава Прозорова, число так называемых
практикующих мусульман (то есть тех, кто последовательно
соблюдает все требования ислама, а не является
мусульманином лишь номинально, в силу этнического
происхождения) не так велико и составляет менее 50 % от
общего числа мусульман в стране. Однако и это достаточно
внушительная цифра. Среди этой категории верующих есть
немало людей, которые готовы воспользоваться ипотекой,
но не делают этого по причине несоответствия условий
договора ипотечного кредитования требованиям ислама.
Общеизвестно, что ислам запрещает процентные отношения.
Запрет ростовщичества (риба) объясняется как с чисто
религиозной, так и с рациональной точек зрения. В
соответствии со словами Пророка Мухаммада,
ростовщичество имеет 73 формы, самая легкая из которых
подобна кровосмешению человека с собственной матерью. До
нашего времени дошло достаточное число других
достоверных преданий, в которых Пророк запрещал
ростовщичество. Например, Мухаммад расценивал как
проявление ростовщичества даже ситуацию, когда один
человек заступался за другого, и тот в знак
благодарности преподносил ему подарок: "Если человек
заступился за своего брата и принял подарок, который тот
преподнес ему в знак благодарности, то он вошел в одну
из величайших дверей лихоимства".
Предоставляя определенные средства заемщику, кредитор
оказывается в заведомо выигрышном положении, претендуя
на получение фиксированного процента - вне зависимости
от того, какое богатство было произведено с
использованием предоставленного кредита. Иными словами,
не участвуя в качестве равноправного партнера в данной
сделке, кредитор претендует на незаработанный доход. В
итоге, в соответствии с исламскими представлениями о
собственности, получается, что одна сторона (кредитор)
необоснованно претендует на собственность другой стороны
(заемщика). Кроме того, предоставляя средства под
процент, банки в большинстве случаев не интересуются,
где будут использованы данные средства, ожидая лишь
гарантированное законом возвращение заемных средств с
приращением, в то время, как кредит может быть
инвестирован в недозволенную шариатом деятельность (например,
в торговлю табачной продукцией или спиртным).
Долгое время банковская и иная финансовая деятельность в
мусульманском мире развивалась по западному образцу.
Перед мусульманами, не желавшими нарушать требования
шариата, стоял выбор: либо следовать фетвам (богословско-правовым
заключениям) богословов-модернистов, объявлявшим
банковский процент дозволенным, либо, в случае сомнения
и во избежание греха, - не пользоваться банковскими
услугами. (Справедливости ради следует отметить, что до
второй половины XX века большинство мусульман не
являлось пользователями банковских услуг).
Ситуация изменилась во второй половине XX в., когда в
разных странах мусульманского мира стали учреждаться
исламские финансовые институты: исламские банки,
страховые компании, фонды. В 1975 г. пришло время для
такой услуги, как исламская ипотека. В канадском
Галифаксе (провинция Новая Шотландия) группа мусульман
впервые предложила на рынке то, что впоследствии стали
называть "исламской ипотекой". Первый дом был приобретен
в собственность в соответствии с условиями ипотечного
договора по исламу уже через три года. Однако данный
проект не увенчался успехом: слишком мало людей хотели
воспользоваться предлагаемой услугой.
Виды исламской ипотеки
В настоящее время исламская ипотека имеет несколько
разновидностей в зависимости от той модели, которая
лежит в ее основе.
1) Мурабаха. От клиента требуется обладать определенной
суммой для внесения первоначального взноса. Например, 20
% от стоимости приобретаемого жилья. Клиент находит
продавца недвижимости, после чего обращается к банку или
другому финансовому институту, который выкупает дом (квартиру)
у продавца и перепродает клиенту. Оставшуюся часть
стоимости квартиры клиент выплачивает в рассрочку. В
цену, по которой банк перепродает дом клиенту,
закладывается прибыль банка и инфляционные издержки.
Главное преимущество ипотеки на основе модели мурабаха
заключается в том, что с момента внесения
первоначального взноса и заключения договора право
собственности на жилье переходит к клиенту.
2) Иджара. Клиент находит жилье, которое намеревается
приобрести, после чего банк покупает его и сдает в
аренду клиенту. Таким образом, клиент с этого момента
выступает в роли арендатора, а продавец - в роли
арендодателя. Арендодатель, как правило, пересматривает
размер арендной платы с учетом изменения рыночных цен.
Одно из главных преимуществ модели иджара - клиенту не
надо располагать значительной суммой для заключения
договора.
3) Мушарака. В широком значении мушарака - это договор
товарищества, в котором полученная прибыль делится между
сторонами в заранее оговоренных долях в то время, как
убытки распределяются пропорционально вкладу в капитал.
Убывающая же мушарака представляет собой форму
товарищества, в котором одна из сторон (банк или другое
финансовое учреждение) заранее оговаривает свое
намерение выйти из проекта до конца его существования
самого товарищества. Таким образом, клиент в
соответствии с соглашением между ним и банком постепенно
или сразу выкупает долю банка в товариществе с помощью
собственных или привлеченных средств. Результатом
подобной транзакции становится выкуп клиентом доли банка
в проекте. Последняя модель как раз используется в
работе потребительского общества "Мэнзил", предлагающего
услугу по приобретению жилья для мусульман в
соответствии с шариатом.
Исламская ипотека в России
В декабре 2005 г. в Москве при содействии единственного
в России исламского банка - "Бадр-Форте банка" - было
зарегистрировано потребительское общество "Мэнзил" ("Очаг").
Основная цель деятельности общества - реализация
халяльной (соответствующей шариату) программы
приобретения жилья для мусульман.
По словам председателя правления "Мэнзил" Самиры
Карахановой, общество является жилищным кооперативом. В
основе функционирования схемы приобретения жилья,
предлагаемой обществом, лежит механизм убывающей
мушараки.
В соответствии с указанным механизмом, клиенту
необходимо вступить в общество и заплатить вступительный
взнос (1 000 рублей) и первоначальный паевой взнос (минимум
10 000 рублей). Важно, что клиенту необязательно
изначально располагать средствами, необходимыми для
покрытия расходов на покупку половины или трети
стоимости квартиры. Эти деньги он может накопить вместе
с обществом. Вступив в общество, клиент как бы
инвестирует свой первый паевой взнос (вступительный
взнос идет на покрытие расходов общества - это своего
рода комиссия) в дозволенные с точки зрения шариата виды
деятельности. Таким образом, клиент может накопить
необходимые 30 % стоимости квартиры.
Следующий этап поиск квартиры, который осуществляет
общество при содействии риэлтерских агентств за счет
клиента-пайщика. Общество дофинасирует недостающую сумму
(70 % или меньше, если на тот момент клиенту удалось
накопить больше, чем 30 % стоимости квартиры). Общество
приобретает квартиру в свою собственность и с этого
момента выступает по отношению к клиенту-пайщику как
арендодатель к арендатору.
Действует договор аренды с последующим выкупом.
Ежемесячно выплачивая арендную плату, клиент постепенно
погашает свой долг перед обществом, после чего
становится полноценным собственником квартиры. Важно,
что арендная плата рассчитывается, исходя из долевого
участия сторон, и сохраняется неизменной в течение
действия договора. Таким образом, постепенно погашая
свой долг, пайщик, несмотря на рост арендной платы,
будет платить меньше.
Если клиент не в состоянии погасить свой долг вовремя (делать
это необходимо ежемесячно), то ему могут позволить
внести свой долг в следующем месяце. В случае
расторжения договора квартира продается, а все
понесенные обществом расходы погашаются за счет пайщика.
Поскольку большинство мусульманских правоведов считает
недозволенным взимание банком или иным финансовым
учреждением штрафа с клиента, в "Мэнзил" штрафы за
досрочное погашение клиентом своего долга перед
обществом отсутствуют.
Один из главных недостатков программы - ее
краткосрочность - 5 лет. Однако в перспективе
планируется увеличить срок действия программы до 10 лет
и более. Кроме того, специалистами общества
разрабатывается проект покупки в соответствии с шариатом
транспортных средств.
Кстати, о специалистах. По словам Самиры Карахановой,
программа рассчитана, прежде всего, на мусульман,
поэтому приоритет при приеме на работу в общество также
отдается мусульманам. Но, как оказалось, довольно сложно
найти необходимых специалистов среди мусульманской
общины Москвы (программа общества рассчитана на Москву и
Московскую область). Кто-то из соискателей не обладал
соответствующими знаниями, кто-то, напротив,
соответствовал требованиям и ожиданиям общества, но
запрашивал заведомо "нереальную" зарплату.
Среди потенциальных клиентов также не всегда можно было
найти понимание.
"Некоторые люди, - говорит Самира Караханова, - позвонив
и подробно выслушав условия нашей программы, заявляли,
что мы обманываем верующих и что у нас в условиях
договора скрыт процент. Но подобные механизмы уже давно
используются в других исламских финансовых институтах,
будучи одобренными соответствующими наблюдательными
советами".
- Иногда люди думают, что мы благотворительный фонд, -
продолжает Караханова, - и очень удивляются, когда
выясняется что наша услуга не всем по карману. Это
нормально. Жилье не может быть дешевым.
К слову сказать, у "Мэнзил" также есть свой
наблюдательный совет, призванный следить за
соответствием проводимых обществом операций шариату.
На сегодняшний день программой приобретения жилья в
соответствии с шариатом решило воспользоваться 10
человек. Несмотря на то, что программа рассчитана прежде
всего на мусульман, в обществе будут рады интересу
представителей других конфессий, в том числе и из-за
рубежа.
В ближайшее время общество планирует предложить
программу по приобретению жилья в одном из российских
регионов. Не исключено, что условия там будут несколько
иные, чем в Москве и области. Например, как один из
вариантов может рассматриваться схема, при которой
клиент покупает у общества пакет услуг на приобретение
жилья.
Таким образом, если квартира условно стоит 100 000
долларов клиент при заключении договора оплачивает пакет
услуг стоимостью 20 000 долларов и вносит первоначальный
взнос 20 %, то есть еще 20 000 долларов. Оставшиеся 80
000 он выплачивает в рассрочку в течение оговоренного
срока. Возможно досрочное погашение суммы долга. Иными
словами, здесь пакет услуг призван компенсировать
обществу средства, потерянные по причине инфляции.
Преимущество данной схемы, прежде всего в том, что она
вызывает меньше вопроса в свете исламского запрета
процента.
Теперь у мусульман, кроме исламского банка, появилась
исламская ипотека, но смогут ли они и, главное, захотят
ли они воспользоваться новой услугой, покажет время.
Ренат Беккин
Такафул.Ru
Другие статьи раздела |
